Of je nu op zoek bent naar een nieuwe woning, of gewoon benieuwd bent naar de huidige stand van zaken op de Nederlandse woningmarkt, is het interessant om te kijken naar de gemiddelde woningwaarde. Deze wordt vastgesteld aan de hand van de gemiddelde transactieprijs van de woningen die in een bepaalde periode werden verkocht. In deze blog behandelen we de gemiddelde transactieprijs over 2021 en de eerste twee kwartalen van 2022. Hierna blikken we kort vooruit op wat we in 2023 kunnen verwachten van de woningmarkt.
Ontwikkelingen in de gemiddelde transactieprijs
De gemiddelde prijs van een bestaande koopwoning bedroeg in 2021 ruim 387 duizend euro, aldus het CBS (2022). In dezelfde publicatie stelde zij dat er in 2021 voor het eerst gemeenten waren waar de gemiddelde transactieprijs boven de 1 miljoen euro lag. Dit was bijvoorbeeld het geval in de gemeente Blaricum.
Waar de gemiddelde transactieprijs het hoogst was in Blaricum, was deze het laagst in de gemeente Pekela. Hier lag de gemiddelde transactieprijs op 200 duizend euro (CBS, 2022).
Hoogste transactieprijs ooit gemeten
Wanneer we de gemiddelde transactieprijs van 387 duizend euro over 2021 vergelijken met het gemiddelde over 2020, zien we een gemiddelde prijsstijging van maar liefst 52 duizend euro. Hiermee is de gemiddelde transactieprijs over 2021 het hoogst gemeten bedrag sinds het begin van de meting in 1995 (CBS, 2022).
De gemiddelde stijging vlakte af
Waar - zoals je net hebt kunnen lezen - de huizenprijzen tussen 2020 en 2021 enorm zijn toegenomen, zagen we deze trend eind 2021 voor het eerst afvlakken. Dit is terug te zien in de onderstaande tabel afkomstig uit onze eigen analyses.
Deze afvlakking is onder andere voortgekomen uit de hogere hypotheekrente die werd doorgevoerd vanaf oktober 2021, maar is zeker ook een gevolg van de oorlog tussen Rusland en Oekraïne. Naast geopolitieke onzekerheden heeft deze oorlogvoering tevens bijgedragen aan het stijgen van de gasprijzen, en hiermee aan de sterk toenemende inflatie.
De huizenprijzen dalen
Sinds de afvlakking van de prijsstijging die we zagen in oktober 2021, zijn de huizenprijzen inmiddels zelfs gaan dalen. In oktober 2022 daalden de huizenprijzen voor de derde maand op rij t.o.v. de maand ervoor.
Waarom dalen de huizenprijzen?
Deze daling staat lijnrecht in verband met de gestegen hypotheekrentes. De toenemende rentepercentages zorgen er namelijk voor dat de betaalbaarheid van de beschikbare koopwoningen afneemt voor potentiële kopers. Zij kunnen hierdoor namelijk minder lenen.
Maar het zijn niet alleen de toegenomen hypotheekrentes die de woningmarkt drukken. Vandaag de dag zijn veel andere kostenposten óók fors opgelopen. Denk bijvoorbeeld aan de boodschappen en de maandelijkse energierekening. Door de toegenomen gasprijzen en de hoge inflatie zijn deze levensbehoeften flink in prijs gestegen. Hierdoor blijft er onderaan de streep minder geld over om uit te geven aan ‘wonen’.
Tot slot zien we momenteel dat het vertrouwen in de huizenmarkt sterk is afgenomen. Er zijn momenteel meer mensen negatief dan positief gestemd over de huidige staat van de woningmarkt.
Hoewel we in Nederland nog steeds kampen met een groot tekort aan woningen, zien veel potentiële kopers door de bovenstaande ontwikkelingen momenteel af van het kopen van een woning. Kortom, er is steeds minder vraag naar koopwoningen.
Deze afnemende vraag brengt minder verkopen met zich mee. Hierdoor staan woningen langer te koop en neemt de onderhandelingspositie van de verkoper langzamerhand steeds verder af - resulterend in een dalende verkoopprijs (Rabobank, 2022).
Wat verwachten we in 2023?
In recente publicaties delen de drie grootste banken van Nederland hun verwachtingen rondom de prijsontwikkelingen op de woningmarkt. Zo verwacht de Rabobank (2022) dat de huizenprijzen op kwartaalbasis zullen blijven afnemen wanneer de rente hoog blijft. Zij verwacht dat het gemiddelde prijsniveau in 2023 3,1 procent lager uit zal vallen dan in 2022.
Ook de ING (2023) verwacht dat de woningmarkt in 2023 verder af zal koelen. De bank verwacht echter dat de prijzen gedurende dit jaar met zo’n 6 procent zullen dalen - een sterkere daling dan de eerder - door de Rabobank - geschatte 3,1 procent. ABN Amro (2023) sluit zich aan bij de schatting van de ING. Ook zij verwachten in 2023 een daling van 6 procent.
Dat de prijzen verder zullen dalen, daar zijn de banken het over eens. Hoeveel precies? Dat zal de tijd moeten uitwijzen.
