Amsterdam, 11 mei 2023 – De nieuwste kwartaalcijfers tonen aan dat de woningmarkt een nieuwe fase heeft bereikt. Verkoopprijzen blijven dalen, woningen staan langer te koop en misschien wel het meest opvallende: massaal overbieden is voorlopig verleden tijd. In plaats daarvan lijken onderbiedingen weer de norm te worden. Wat betekent deze verandering voor huizenbezitters, verkopers en kopers op de vastgoedmarkt?
Gemiddelde Verkoopprijs
Uit onze data-analyses blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs voor het tweede kwartaal op rij is gedaald. In het eerste kwartaal van 2023 werd er gemiddeld € 421.760 voor een woning betaald, wat neerkomt op een afname van 2,3% ten opzichte van een kwartaal eerder en 4,76% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Het is opvallend dat dit de eerste keer in zeer lange tijd is dat de gemiddelde verkoopprijs op jaarbasis is gedaald.
Volgens Luke Liplijn, oprichter en CEO van Homematrix, zijn de dalende verkoopprijzen te wijten aan een verminderde betaalbaarheid van huizen en een afname van het vertrouwen. “De gestegen hypotheekrentes, hoge inflatie, marktonzekerheid en een laag consumentenvertrouwen hebben een negatieve invloed op de betaalbaarheid van huizen. Hoewel de vraag naar koopwoningen blijft, is deze vooral kwalitatief en niet kwantitatief. Dit betekent dat kopers wachten op een beter moment om te kopen, en als gevolg hiervan verlagen verkopers hun prijzen.”
Verder blijkt dat het aantal woningen dat wordt verkocht tegen een verlaagde vraagprijs, na een aanzienlijke stijging, nu weer aan het dalen is. Luke heeft deze ontwikkeling verklaard door te stellen dat verkopers zich hebben aangepast aan de “nieuwe realiteit”. “We waren gewend geraakt aan rijen van geïnteresseerde kopers voor de deur en overbiedingen waren de standaard. Dit resulteerde in een periode van veel bijstellingen en verlagingen van de verkoopprijs. Maar deze trend begint nu te veranderen. Verkopers zijn zich bewust van de nieuwe omstandigheden en stappen nu in beginsel in met een lagere verkoopprijs, waardoor ze deze minder vaak hoeven te verlagen.”
Aantal verkochte woningen
Bij het bekijken van het aantal verkochte woningen constateren we een aanzienlijke afname. In het eerste kwartaal van dit jaar werden er 40.648 woningen verkocht, een daling van 15,2% ten opzichte van het voorgaande kwartaal (47.948 woningen). Hoewel dit deels kan worden toegeschreven aan het seizoenseffect, waarbij Q1 doorgaans lagere verkoopcijfers laat zien dan Q4, is er ook op jaarbasis een daling van 11,3% te zien ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar (45.846 woningen). Dit komt volgens Luke door de eerder genoemde verminderde betaalbaarheid van huizen.
Gemiddelde over- en onderbiedingen
Luke stelt dat de tijd van excessief overbieden in de komende jaren niet meer zal voorkomen, en dit is ook te zien in de cijfers. Zo is er een enorme toenadering tussen de vraag- en verkoopprijzen waar te nemen. In het eerste kwartaal van 2023 bedroeg de gemiddelde overbieding nog maar € 940, oftewel 0,67% van de vraagprijs. Dit is aanzienlijk minder dan een jaar eerder, toen de gemiddelde overbieding nog € 32.500 was, ofwel 9,18% van de vraagprijs.
Maar wat nog opvallender is, is de opkomst van onderbiedingen. Waar een jaar geleden nog zelden onderboden werd, werd er in het laatste kwartaal van vorig jaar al in 26,8% van de gevallen onderboden. En in het eerste kwartaal van dit jaar was dat zelfs in 43,4% het geval! Als deze trend zich voortzet kan dit wijzen op een nieuwe norm waarbij onderbieden na lange tijd weer normaal wordt.
Disclaimer: alle cijfers hebben betrekking op de particuliere woningmarkt. Daarbij is geen rekening gehouden met executieverkopen en andere uitschieters die de betrouwbaarheid van de analyse kunnen beïnvloeden.
